skip to Main Content
Splácať Hypotéku Alebo Investovať?

Splácať hypotéku alebo investovať?

Toto je jedna z najčastejších otázok, ktoré dostávam počas konzultácií. V tomto článku vám ukážem, ako túto situáciu riešim ja a čo pritom beriem do úvahy.

Matematický pohľad

Z pohľadu matematickej výhodnosti je odpoveď veľmi jednoduchá. Ak dokážete zarobiť investovaním vyšší výnos, ako vás stojí úver (úroky + poplatky), potom je výhodnejšie investovať ako splácať. Ak teda máte hypotéku s úrokom 1% p.a. a pomocou jednoduchého indexového ETF portfólia dokážete zarobiť povedzme 5% p.a., potom investovaním získavate 4% výnos (5 – 1) oproti splácaniu.   



Psychologický pohľad

No vy už viete, že matematický pohľad nie je vždy ten najsprávnejší pohľad. Investovať by ste mali v prvom rade tak, aby ste mohli v noci pokojne spávať. Portfólio zainvestované 100% do akcií je síce matematicky najvýnosnejšie, no ak v najbližšej kríze (= prepad portfólia o 40-80%) stratíte hlavu a všetko v panike predáte, potom asi 100% alokácia nebola pre vás najvhodnejšia.

Sú ľudia, ktorí žijú bez problémov s množstvom úverov (môj prípad).  Ale sú aj ľudia, ktorých predstava úverov nenecháva spávať. Ak patrí medzi nich, zabudnite na matematiku. Máte moje povolenie predčasne vašu hypotéku splácať.

Odpoveď na moju otázku teda je, ako vo väčšine situácií, “to závisí od vašej finančnej a osobnej situácie.”

 

Inflácia a úvery

Inflácia je pohromou pre sporiteľov, ale výbornou správou pre dlžníkov! Prečo je to tak?

Pretože inflácia “rozožiera” vaše úvery. Ak si spomeniete, tak pred 15 rokmi sa predávali 2-izbové byty v Bratislave za približne za 1.2 milióna korún (približne 40 tisíc eur – áno, čítate správne;). Vtedy to však bolo veľmi veľa peňazí. Priemerná mzda v Bratislave bola toho času len okolo 430 eur.

Predstavte si teraz, že by ste si vtedy zobrali úver vo výške 80% z hodnoty nehnuteľnosti, t.j. približne 32 tisíc eur a vôbec ho nesplácali, iba úroky. Vtedy by ste potrebovali 6.2 (32.000 / 430) ročných platov na jeho splatenie. V súčasnosti, keď je priemerná mzda okolo 1.380 eur, by ste tento úver dokázali splatiť len z dvoch ročných platov! To je sila inflácie. Nehovoriac o náraste ceny nehnuteľnosti.

 

Paradox dopadu na cashflow

Keď som uvažoval, či mám aj ja začať splácať svoje úvery, vždy som vychádzal z predpokladu, že dokážem investovaním zarobiť viac, ako je moja sadzba na hypotéke. Preto som vždy prišiel k záveru, že budem radšej investovať. No všimnite si jeden paradox.

Hypotéka 100.000 eur, sadzba 1.5%, splatnosť 30 rokov – výsledná mesačná splátka hypotéky 345 eur. 

Po mimoriadnej splátke 10.000 eur:

Hypotéka 90.000 eur, sadzba 1.5%, splatnosť 30 rokov – výsledná mesačná splátka hypotéky 310 eur. 

Rozdiel v splátke – 35 eur.

Aký výnos som teda dosiahol na mojich “vložených” 10.000 eur?

35 x 12 (mesiacov v roku) / 10.000 = 4.2% p.a. 

Ako je to možné, keď je úroková sadzba len 1.5%. Celkom jednoducho. V hypotekárnej splátke totiž splácate aj časť istiny, nielen úroky. Preto je dopad splátky na váš cashflow vyšší, ako samotná úroková sadzba.

Prečo je to dôležité? Pretože sa môžete ocitnúť v situácii, kedy je pre vás výnos z cashflow pohľadu dôležitý. Najmä ak potrebujete dosiahnuť čím skôr maximálny pasívny príjem. 

 

Riziká finančnej páky

Problém finančnej páky je, že dokáže tlačiť oboma smermi. Ako píšem v mojej knihe, existuje niekoľko pravidiel, ktoré musíte dodržať, ak chcete, aby vás finančná páka nezruinovala:

  • používajte finančnú páku len na kúpu aktív, ktoré majú vyšší výnos, ako je cena úveru (úroky + poplatky)
  • investujte iba do aktív, ktoré majú stabilný mesačný cashflow a
  • iba do aktív, ktoré aj počas krízy nestratia významne na hodnote.
  • Nezabudnite na finančnú rezervu! Tá je vašou poslednou záchranou, ak sa niečo nepredvídané stane. Investorom do nehnuteľností vždy radím mať radšej vyšší úver a cash v banke, ako o čosi nižšiu splátku (nižší úver), ale žiadnu hotovosť.



Záver

Ak máte hypotéku a máte obavy typu “Čo ak prídem o zamestnanie” a podobne, potom ju pokojne predčasne splácajte. Pocit, že nemáte úver na vlastnom bývaní je na nezaplatenie (vlastná skúsenosť). Nenechajte sa preto odradiť matematickými výpočtami, ktoré vám ukážu koľko peňazí by ste mohli mať, ak by ste ich radšej investovali. 

Na druhej strane, ak ste mladý, máte finančnú rezervu a ste s úvermi takpovediac “v pohode”, potom hypotéku nesplácajte a radšej investujte. Ak si dokážete v súčasnosti zafixovať sadzbu na 10 rokov, potom by ste mali dokázať nájsť investície, ktoré vám zarobia výrazne viac, ako je úroková sadzba na vašej hypotéke.

 _______________

POTREBUJETE SA PORADIŤ O VAŠICH FINANCIÁCH?

Poradím Vám ohľadne Vašich investícií či celkovej finančnej situácie.

MÁM ZÁUJEM

 _______________

RADI CESTUJETE?

Ponúkam Vám ZADARMO kredit 25-41 EUR na ubytovanie cez Airbnb.

MÁM ZÁUJEM

This Post Has 2 Comments
  1. Ahoj, Tomas,

    Vsetko je OK, aj clanok je vyvazeny a nechava rozhodnutie na kazdom.

    Akurat by som nenazval kupu ETF investovanim a vynosy z ETF vynosmi. Vysvetlim. Kupou ETF niskam spekulativny cenny papier, ktory sluzi na spekulaciu na buduci rast. Nechcem polemizovat o tom , ze na rozdiel od akcie nemam ziaden podiel na equity konkretnych spolocnosti. Mozno mam, ale asi ako v urbariate, jednoducho sa nemozem stat “registrovanym akcionarom konkretnej spolocnosti” ako pri vlastnictve konkretnych akcii. Vynosy z ETF su len rozdielom nakupnej a predajnej ceny, ETF, pokial nie je dividendove, ziaden skutocny vynos neprinasa.
    Burza od nepamati fungovala ako hra s nulovym suctom, kedy zisk jedneho sa rovnal strate druheho. Algoritmicke obchodovanie umocnilo zisky na spravnej strane.Tato hra prestava funfovat tzv pasivnym investovanim. Zacal sa vsak novy jav a to je jadro problemu SPATNE ODKUPY-BUYBACK. Je ich uz tolko, ze su tvorcovia trhu a ceny. V minulosti boli zakazane a kriminalizovane, teraz su nastrojom firiem na zvysenie hodnoty firiem, kedze manazeri maju odmeny naviazane na rast ceny akcii.

    1. Ahoj Maro,

      ak sa pozriem na dividendovy vynos indexovych ETF (okolo 1.8% p.a.) potom by mi tento vynos celkom stacil na pokrytie urokovych sadzieb na hypo vo vyske 1% p.a.. Bez potreby rastu ceny akcii. Samozrejme ak by tieto uroky vyrazne nanarastli.
      Suhlasim ze ETF nie su priamym vlastnictvom danej spolocnosti, ale za ETF su skutocne akcie (nehovorim o syntetickych ETF na baze swapov pod), ktore v pripade problemov vlastnia majitelia ETF. Este sa to nestalo, takze neviem ako by to realne dopadlo. Ak by vsak nastala takato situacia, Wall treet/ stat by pravdepodobne mal snahu aby to dopadlo ‘dobre’ kedze nedovera v ETF by pravdepodobne polozila akciovy trh.
      Ak by si chcel zostavit diverzifikovane portfolio prostrednictvom indivudualnych akcii, bolo by to celkom drahe portfolio, preto vznikli ETF. Individual stock picking taktiez nie je statisticky velmi uspesne..

      Nemyslim si, ze burza je null sum game. Firmy realne vytvaraju hodnotu. Tato pridana hodnota sa prejavuje rastom hodnoty akcii. Ak tieto akcie vlastnis, potom ziskavas tuto pridanu hodnotu tj nie je to zero sum game. Ak ale spekulujes a trade-ujes potom to moze byt nulovy sucet v kratkodobom obdobi. Suhlasim, ze passive investing je nova “flavor of the day” strategia investovania. Podobne ako boli v minulosti Nifty-fifty ci dotcom akcie. Nastastie je na trhu stale dost traderov, ktori tuto nerovnovahu vyrovnavaju a ak sa passive investing stane dominantou strategiou, mali by zacat investori do individualnych akcii opak zacat vytvarat lepsie vynosy ako passive approach. A historia sa opat zopakuje 😉

      Buybacks – je to zaujimava tema. Firmy ju volia pretoze maju velke mnozstva hotovosti (vid QE) a suhlasim, ze tak jednoducho dokazu zvysit cenu akcii. Na druhej strane, je to lepsie ako vyplacat dividendy, ktore podliehaju daniam. Tu je k tomu zaujimavy clanok – https://www.cambriainvestments.com/wp-content/uploads/2018/08/FYLD-EYLD-Q2-2018.pdf

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Táto webová stránka používa Akismet na redukciu spamu. Získajte viac informácií o tom, ako sú vaše údaje z komentárov spracovávané.

Back To Top