skip to Main Content
Slovník Investora Do Nehnuteľností

Slovník investora do nehnuteľností

Realityinvestor je už Smart-Life.sk. Na tomto linku sa môžete prihlásiť na odber Smart-Life newslettera. Ak chcete vedieť o tejto zmene viac, článok o tom nájdete na tomto linku.

__________________________________

V tomto článku si vysvetlíme základné pojmy, ktoré by mal každý investor do nehnuteľností poznať. Ak niektorým pojmom na prvý raz neporozumiete, nič si z toho nerobte 😉 budem postupne vysvetľovať každý pojem osobitne v príslušnom článku.

Equity (vlastné zdroje) – suma vlastných zdrojov v nehnuteľnosti.

Príklad: ak je trhová hodnota nehnuteľnosti 100 000 Eur a úver je 80 000 Eur vlastné zdroje sú 20 000 Eur (100 000 – 80 000).

Gross yield (hrubý výnos) – mesačný príjem z prenájmu x 12 mesiacov vydelený,hodnotou nehnuteľnosti.

Príklad: 500 Eur (mesačné nájomné) x 12 (mesiacov v roku) / 100 000 (hodnota nehnuteľnosti) * 100 ( v percentách) = 6%
Výhodou tohto ukazovateľa je jeho jednoduchý výpočet, avšak jeho nevýhodou je, že nezohľadňuje mesačné náklady spojené s prevádzkou nehnuteľnosti.

Net yield (čistý výnos) – Gross yield očistený o mesačné náklady.

Príklad: 500 Eur (mesačný nájom) mínus 110 Eur (poplatky správcovi) mínus 25 Eur (Energie) mínus 19 Eur (káblová TV + internet) mínus 10 Eur (poistenie nehnuteľnosti) mínus 30 Eur (rezerva na opravy a čas keď je nehnuteľnosť neprenajatá) x 12 (mesiacov) vydelených 100 000 (hodnota nehnuteľnosti) x 100 = 3.67%

Return On Investment (návratnosť vloženého kapitálu) – podobne ako pri Net yield najprv vypočítame čistý ročný výnos tj (500 – 110 – 25 – 19 -10 -30), avšak musíme odpočítať aj výšku splátky úveru, kedže na kúpu sme použili financovanie z banky – 287 Eur (úver na 30 rokov, výška úveru 80 000 Eur) x 12, avšak vydelíme ho nie trhovou hodnotou, ale len našimi vlastnými zdrojmi (Equity) v nehnuteľnosti t.j. sumou 20 000 Eur x 100 = 1.14%.
Tento ukazovateľ nám hovorí, aká je výnosnosť nami vložených prostriedkov do investície.

Cash flow – čistý mesačný príjem/ strata v hotovosti z prenájmu nehnuteľnosti.

Príklad: vo vyššie uvedenom príklade by to po zohľadnení financovania z úveru bolo
500 – 110 – 25 – 19 -10 -30 – 287 = 19 Eur mesačne

Leverage (Páka) – možnosť využiť financovanie z banky na kúpu nehnuteľnosti.

V príklade vyššie sme použili 20% vlastných zdrojov a oproti tomu nám banka poskytla 80% úver t.j. použili sme páku 20 ku 80 tj 4-násobnú páku.

Below Market Value – kúpa nehnuteľnosti za cenu, ktorá je nižšia ako porovnateľná cena za, ktorú boli predané podobné nehnuteľnosti v okolí.

Loan to Value ratio (pomer úveru a hodnoty nehnuteľnosti) – v našom prípade je to 80%, kedže výška úveru je 80 000 Eur a hodnota nehnuteľnosti je 100 000 Eur. Banky zvyčajne financujú kúpu do maximálnej hodnoty 80-90% hodnoty nehnuteľnosti.

Debt to income ratio (pomer splátok k mesačnému príjmu) – jedná sa o pomer medzi sumou všetkých Vašich splátok úverov a Vaším mesačným príjmom.

Príklad: ak je Vaša mesačná splátka úveru 300 Eur a Váš mesačný príjem je 1000 Eur Váš debt to income ratio je 300/ 1000 x 100 = 30%. Odporúčaná maximálna výška tohto ukazovateľa je 30-40% banky však majú individuálne kritéria, podľa ktorých posudzujú maximálnu možnú výšku úveru, ktoré Vám budú ochotné požičať.

Chýbajú Vám v tomto článku niektoré ukazovatele príp. používate iné?
Dajte nám vedieť Váš názor v komentároch nižšie!

This Post Has 2 Comments
  1. Zdravím, o investovaní do nehnuteľnosti mám už akú takú predstavu a postupne sa chcem dopracovať k vybudovaniu investičného portfólia najmä cez nehnuteľnosti. Momentálne začínam s čítaním tohto blogu a chcem si ho prejsť článok za článkom. Myslím že by bolo vhodné doplniť (ak to samozrejme nie je niekde ďalej spomenuté) aké hodnoty by sme mali pri nehnuteľnostiach hľadať? Myslím najmä ROI prípadne NY. Doposiaľ som sa dozvedel že ROI by nemalo byť menšie ako 20-25% čo je v niektorých podmienkach takmer nemožné. Čo si myslíte vy? Ďakujem za odpoveď a za super prácu 🙂 teším sa na celé čítanie tohto blogu

    1. Ahoj vojtech, ano docitas sa to neskor 😉
      Ja ocakavam ROI minimalne na urovni 15% p.a., ale v sucasnej situacii (vysokych cien nehnutelnosti) je to tazsie.
      Budem drzat palce
      T

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Táto webová stránka používa Akismet na redukciu spamu. Získajte viac informácií o tom, ako sú vaše údaje z komentárov spracovávané.

Back To Top