skip to Main Content
Prečo Som Zobral Fix Na 10 Rokov – Na Troch úveroch

Prečo som zobral fix na 10 rokov – na troch úveroch

K napísaniu tohto článku ma inšpirovala jedna diskusia, ktorá sa rozpútala v našej Facebookovej skupine. Témou bola aktuálna ponuka bánk na fixácie na úrovni 0.89% p.a. na 5 rokov. Postupne sa táto diskusia preniesla do roviny – je lepšie mať krátky fix (na 1-3 roky) a nižšiu sadzbu alebo radšej dlhší fix (na 7-10 rokov) i keď za cenu vyššieho úroku.

 

Odpoveď na túto otázku je, ako pri väčšine finančných otázok: “To záleží na vašej konkrétnej situácii”.  Poviem vám teda, aké boli moje dôvody, ktoré rozhodli v prospech fixu na 10 rokov pri sadzbe 1.29% p.a.



 

1/ Manažment rizika

Ak sa pozriete na najbohatších ľudí sveta, zistíte, že v živote využívali páku. Najmä finančnú, ale aj informačnú, marketingovú atď. Finančná páka je rýchlodráhou k bohatstvu. Požičiate si od banky peniaze, kúpite za tieto peniaze aktívum, ktoré vám mesačne prináša pozitívny cashflow a necháte biznis alebo nájomníka, aby tento úver postupne splácal. Opakujte do zblbnutia a užívajte si bohatstvo.

Na druhej strane, ak sa pozriete, prečo skrachovala väčšina ľudí či firiem zistíte, že za tým bola najčastejšie finančná páka.

Hmm, máte teda či nemáte používať páku?

Odpoveď je v tomto prípade celkom jednoduchá. Ak si majetok ešte len budujete, potom budete musieť podstúpiť pár rizík. Jedným z nich môže byť aj riziko finančnej páky (druhým je riziko koncentrácie – viac v mojej knihe). Ak však už máte majetok vybudovaný a stačí vám jeho mierny rast, potom posledné, čo chcete, je mať riziko, že finančná páka zatlačí opačným smerom a vymaže vašu Net worth.

Keďže ja som už dosiahol finančnú slobodu, je pre mňa manažment rizika výrazne dôležitejší ako maximalizácia výnosu.

 

2/ Vývoj úrokových sadzieb.

So svetovou ekonomikou to nevyzerá v najbližších pár rokoch ružovo. Ak príde kríza, pôjdu úroky dolu. To je totiž štandardná odpoveď centrálnych bánka na krízu. Je teda nezmysel fixovať si úroky na desať rokov, keď o pár rokov budú sadzby ešte nižšie.

Toľko veštenie z krištáľovej gule. 🙂 Pravdou však je, že ani ja, ani nikto iný netuší, čo sa stane. Úroky na hypotékach môžu ísť dole ale aj hore. Takmer nezávisle od toho, čo spraví Európska centrálna banka (ECB). Prečo?

V krízových rokoch 2008-2010 som pracoval zhodou okolností v banke. Vtedy som pochopil jednu dôležitú vec. Úrokové sadzby na hypotékach na Slovensku až tak nezávisia od sadzby ECB. Banky na Slovensku sú totiž zdravé a podnikajú rozumne, čo sa o zahraničných bankách veľmi povedať nedá. Poskytnuté úvery dokážu pokryť z vkladov bežných ľudí a firiem (samozrejme za pomoci frakčného bankovania – ak tomuto konceptu nerozumiete, prichádzate o veľa). Požičiavať si teda od iných bánk ani ECB veľmi nemusia (teraz to veľmi zjednodušujem).

 

Ako teda vzniká sadzba na hypotékach?

Hypotekárna sadzba = náklady získania zdrojov + marža banky+ riziková prirážka 

Náklady získania zdrojov – keďže vám banka platí na termínovanom účte približne nulu, jej náklady na získanie zdrojov sú momentálne okolo nuly (odhliadam od nákladov na povinné minimálne rezervy atď).

Marža banky – tá závisí od konkurenčného boja, ale niečo banky zarobiť na úveroch musia.

Riziková prirážka – banka počíta s tým, že časť úverov sa dostane do problémov a nebude splácaná. Ak je nesplácaných úverov viac, je táto sadzba vyššia. Ak menej, je táto sadzba nižšia. 

 

Čo sa teda stane v prípade krízy?

Náklady na získanie zdrojov  – rovnaké resp. mierne môžu klesnúť, ak ECB zníži úroky.

Marža banky – ostane približne rovnaká, resp. banka bude chcieť mierne vyššiu maržu kvôli zvýšenému riziku.

Riziková prirážka – môže výrazne VZRÁSŤ! Ak totiž prestane viacero ľudí splácať svoje úvery, potom musí banka svoju rizikovú prirážku zvýšiť. Celková sadzba na hypotékach teda môže vzrásť napriek tomu, že sadzba ECB klesne!

Navyše, počas krízy je ochota bánk fixovať úroky na dlhšie obdobia či dokonca bojovať o klientov výrazne znížená. Ich hlavným (jediným?) cieľom počas krízy je prežiť! Ak to má znamenať, že už neposkytnú žiadny nový úver, spravia to. Dobre si pamätám, ako sme v tom čase nemohli poskytovať nové  úvery.  Úplný stop… Buďte preto opatrný s konštatovaním – keď narastú úroky/ keď príde kríza, prefixujem si hypotéku na dlhšie obdobie. Možno vám totiž takú ponuku žiadna banka v tom čase nedá.

 

Na druhej strane. Ak je rozdiel v mesačnom úroku vo výške 1.29% (10-ročný fix) – 0.89% (5-ročný fix) = 0.4% p.a., potom získate za  prvých päť roky (kedy vám skončí 5r fix) “náskok” v úrokoch vo výške 5 x 0.4% = 2.0%. Aby ste na tom prerobili oproti 10r fixu, museli by sadzby na zvyšných 5 rokov vzrásť na minimálne (1.29 x 5 +2)/5 = 1.69% p.a..

Čo hovorí vaša krištáľová guľa – stane sa to? 🙂 

 

3/ Ušetrené peniaze

Koľko som mohol ušetriť, ak by som zvolil kratší fix a nižšiu sadzbu? 

Pozrime sa na sadzbu 1.29% p.a (10-ročný fix) a sadzbu 0.89% p.a. (5-ročný fix), pri sume 100.000 eur.

Splátka 10r fix – 335 eur; Splátka 5r fix – 316 eur

Rozdiel – 19 eur x 12 mesiacov = 228 eur

Rozdiel v splatenej sume za rok (nižší úrok znamená, že splácate viac istiny) – 2 747,81 € vs 2 921,24 € = 174 eur

Spolu – 402 eur. 

Vynásobte počtom rokov (5 v tomto príapde) a dostanete sumu, o ktorú “prídete”. 

 

Samozrejme ak máte úverov viac, je táto suma vyššia. Je to veľa či málo? Zopakujem len odpoveď z úvodu: “To záleží na vašej konkrétnej situácii.” Pre mňa je táto suma nezaujímavá v porovnaní s možným rizikom.

 

4/ Pokojný spánok

Je na nezaplatenie. Ak ste kúpili správne nehnuteľnosť, mala by zvládnuť aj mierne navýšenie úrokovej sadzby. Ponuka od mojej banky navyše bola – znížime ti sadzbu a ešte ti k tomu pridáme 10 ročný fix. To je ponuka, ktorá sa neodmieta. Viem, že za desať rokov mi inflácia rozožerie časť môjho úveru a dovtedy môžem pokojne spávať, pretože ma prípadný (aj keď možno nepravdepodobný) rast sadzieb výraznejšie nezasiahne.



5/ Konkurencia bánk

Napriek tomu, že som si v minulosti zobral fix na 6 rokov, konkurencia dotlačila moju banku k úprave sadzby a de facto k ignorovaniu aktuálneho fixu. Ak sa bude situácia vyvíjať pozitívne a banky budú bojovať o klientov, nemám obavu, že ostanem s 10-ročným fixom 10 rokov. Ak sadzby opäť klesnú (povedzme do záporných pásiem), bude čas opäť sa porozprávať s mojou bankou. 🙂

 

Záver

Faktom je, že mám nepomerne viac hypoték, ako “bežný” človek. Mám dokonca tabuľku, kde mám uvedené kedy presne mi končia fixy na jednotlivých úveroch. Snažím sa vyhnúť situácii, aby mi v jednom roku končili dva a viac fixov. Ak mi totiž skončí jeden fix a nové sadzby budú výrazne vyššie, ustojím to a za rok nájdem riešenie (predaj, splátka časti úveru…). Ak by mi však skončili v jednom roku povedzme dva-tri úvery a nový fix by bol výrazne vyšší ako ten starý, mohol by som mať problém ustáť takéto navýšenie mesačných splátok. Manažment rizika. 

Ak by som mal jednu-dve hypotéky, tak by som pravdepodobne trochu zariskoval a zobral kratší fix za nižšiu sadzbu. Ak sa však sadzby náhodou posunú výraznejšie hore, pri počte mojich hypoték by mohli  moje podnikanie zruinovať. To si nemôžem dovoliť. 

 

Preto som zvolil fix na 10 rokov. Ako ste sa rozhodovali vy?

 

 _______________

POTREBUJETE SA PORADIŤ O VAŠICH FINANCIÁCH?

Poradím Vám ohľadne Vašich investícií či celkovej finančnej situácie.

MÁM ZÁUJEM

 _______________

RADI CESTUJETE?

Ponúkam Vám ZADARMO kredit 25-41 EUR na ubytovanie cez Airbnb.

MÁM ZÁUJEM

This Post Has 4 Comments
  1. Dobra tema. Ja som si vyriesil tuto dilemu po tom co som si precital za akych podmienok je povinna banka drzat fix. Jednoduhsie je povedat, ze ak nastane akakolvek zmena trhovych podmienok, banka nie je povinna drzat fix.
    Po tomto som sa rozhodol na to vykaslat a splacam vsetky hypo mimoriadne(lebo nie je co kupovat a mam cash). Treba si to precitat a spytat sa svojho “specialistu”,. Ked som sa mojej spytal, ci sa kriza ako bola v 2008 pocita medzi vyrazne zhorsenie trhovych podmienok, povedala, ze zrejme ano.

    Dalsi priklad- banky nutia klientov uzatvarat poistky na nehnutelnosti u nich. Precital som si podmienky a asi na 16tej strane som nasiel vyluky-ked je byt prenajaty, nic z uvedeneho neplati. Dalsia banka to iste. Tak som si uzavrel vlastne poistky na prenajom bytu. Vsetci okrem jednej poistovne mali prenajom vo vylukach.

    Problem dnesnej doby je, ze fix nie je fix, poistka nie je poistka a slovo chlapa uz tiez neplati…

    1. K podmienke bank “drzat fix” – absolutne suhlasim, tie podmienky su napisane tak, ze ho moze v podstate zmenit/ zrusit kedykolvek. Na druhej strane je, co by banke v skutocnosti preslo u klientov ci na sude. Ak by totiz zrusili fixy par ludom a ostatni by sa to dozvedeli, mohlo by to vyvolat “run” na takuto banku (strata dovery vkladatelov aj dlznikov) a v konecnom dosledku jej krach.
      Mozme spekulovat, no ani v poslednej krize to slovenske banky nespravili, pretoze maju celkom zdrave portfolio a prisne podmienky poskytovania uverov (oproti zahraniciu). To mi hovori, ze len tak fixy menit/rusit nebudu. Uvidime aka bude realita.

      Poistky – suhlas. Ja mam vsetky poistky v Uniqe ktora ma (pokial sa nic nezmenilo) ako jedina moznost pripoistit si najomcov ako dodatocne pripoistenie.

  2. Este mam drobnu pripomienku k tvorbe penazi na odkaze uvedenom v clanku(blog sme).

    Je to taka light verzia, co nas ucili tiez na vyske. Nie je to vsak pravda, aj ked vysledok je rovnaky. Pravda je , ze banky natvrdo robia peniaze minimalne v pomere 1:10(10% su PMR, ktore si vsak tiez mozu pozicat, vid repomarket sadzby a zasahy fedu od septembra). Cize bez tej okluky, co je pisana v tom blogu sme a ktoru nas ucili aj na vyske.

    Peniaze vznikaju okamihom podpisu uverovej zmluvy z nicoho. Kazde nove euro je zavazok niekoho, nie su to ziadne cirkulujuce vklady v pomere k zavazkom 1:1. Tych 10% a menej je tzv. Base money, alebo first layer. Je to velmi podobne mnozstvu M1, resp. Tvrdej hotovosti, ktora je vzdy silnejsia ako tzv elektronicke peniaze.
    https://en.m.wikipedia.org/wiki/First_National_Bank_of_Montgomery_v._Daly

  3. Ja som napríklad počul že Prima banka jednej klientke pocas fixácie zvýšila úrok a mala teda vyššie splátky takže ani tá fixácia nieje istota jednoducho ak by stúpli úroky všeobecne tak si to banka môže dovoliť keď stým klient nič nemôže spraviť, lebo banky myslia na seba hlavne a pre svoje dobro a nie na klienta to si tiež treba uvedomiť

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Táto webová stránka používa Akismet na redukciu spamu. Získajte viac informácií o tom, ako sú vaše údaje z komentárov spracovávané.

Back To Top