Kedy praskne realitná bublina na Slovensku?

Realityinvestor je už Smart-Life.sk. Na tomto linku sa môžete prihlásiť na odber Smart-Life newslettera. Ak chcete vedieť o tejto zmene viac, článok o tom nájdete na tomto linku.

__________________________________

Realitná bublina naháňa strach mnohým. Osobne však dnes vidím viac dôvodov na optimizmus ako na pesimizmus na Slovenskom realitnom trhu pre ľudí, ktorí investujú do nehnuteľností.

(Áno, aj v tomto období rýchlo rastúcich cien).

Dôvod?

18-ročný cyklus nehnuteľností

I keď som osobne celkom optimistický pri pohľade na najbližšie roky, začínajúci investori majú tendenciu byť príliš optimistickí, keď sú ceny vysoko a naopak byť príliš pesimistickí, keď sú ceny (najmä po kríze) na dne.

Skúsení investori však vedia, že história sa opakuje, a ak niečo ide dole skôr či neskôr to pôjde hore. Teória 18 ročného cyklu, vytvorená Fredom Harrisonom, nám ponúka skutočné dáta za posledných 300 rokov, ktoré potvrdzujú túto skúsenosť aj v oblasti nehnuteľností! 300 rokov – tomu hovorím dostatočná vzorka:)

Ak ste však skeptický voči akýmkoľvek ekonomickým teóriam – obzvlášť tým ktoré predpovedajú budúcnosť- mali by ste vedieť, že tento pán predpovedal krach nehnuteľností v 2008 už v roku 1997 a svoju predpoveď zopakoval v roku 2005, keď ešte všetci verili, že nehnuteľnosti môžu len rásť. Jeho predpoveď z roku 2005 môžete nájsť tu.

Čo teda je 18 ročný cyklus nehnuteľností?

Harrison hovorí, že tento cyklus sa skladá zo 14 rokov rastu cien nehnuteľností, nasledovaný 4 rokmi poklesu cien.

Prečo sa tento cyklus opakuje? Tvrdí, že aj keď si politici myslia, že pokiaľ je ekonomika silná, trh s nehnuteľnosťami bude v poriadku, v skutočnosti je to trh nehuteľností, ktorý má vplyv na všetko ostatné.

Presnejšie povedané cena pôdy. Pretože ponuka pôdy je obmedzená (nedá sa jej vyrobiť viac), v rastúcej ekonomike sa stáva nedostatkovým tovarom. Biznis (na podnikanie) a domácnosti (na bývanie) potrebujú stále viac a viac pôdy, a preto jej cena začne rásť. Do hry vstúpujú špekulanti, ktorí kupujú pôdu s úmyslom zarobiť na raste ceny pôdy. Banky sú v tomto období ochotné požičiavať takmer komukoľvek bez ohľadu na jeho schopnosť splácať úver. V dôsledku silného rastu cien sa pôda (a nehnuteľnosti) stáva nedostupná pre väčšinu ľudí a firiem – a vtedy prichádza krach.

Fázy cyklu nehnuteľností

Tento graf nám pomôže pochopiť jednotlivé fázy cyklu:

Cyklus nehnuteľností:

Stealth phase – 7 rokov relatívne pomalého rastu. V úvode tejto fázy investujú len skutoční profesionáli, ktorí sa neboja ísť proti prúdu. Neskôr sa pridávajú ďalší investori (Awarness phase).
Bear trap – Mini recesia v strede tohto cyklu.
Mania phase – 7 rokov rýchleho rastu. V tomto období skúsení investori už ‘vystupujú z vlaku’ avšak investori amatéri, poháňaní médiami, davom a strachom z nevyužitia príležitosti naskakujú na tento vlak smrti. Táto fáza má aj svoj vrchol..
‘Kliatba víťazov’: predstavujúca posledné dva roky tejto fázy, keď je rast najrýchlejší. Kúpa nehnuteľnosti v tomto období je veľmi zlý nápad, pretože nasleduje…
Blow off phase – Krach cien a obdobie recesie počas nasledujúcich 4 rokov.

Prečo je to dôležité?

Dôležité je to preto, že nám to umožňuje robiť odhady toho, čo sa udeje a prispôsobiť tomu naše správanie. Môžeme túto teóriu využiť najmä ak sa rozhodujeme, kedy vstúpiť na trh nehnuteľností, kedy agresívne nakupovať investičné nehnuteľnosti a kedy sa naopak stiahnuť a čakať na najbližší krach, ktorý prinesie obrovské investičné príležitosti. Najviac milionárov totiž vzniká v časoch krízy, nie v časoch propserity – musíte byť ale pripravený. A teraz otázka za milión:)