skip to Main Content
Kde Investujem Momentálne Ja

Kde investujem momentálne ja

Už je to pár týždňov odkedy som napísal svoj posledný článok. Dôvod je jednoduchý – mal som plné ruky práce s novými investíciami. V tomto článku sa pozrieme na jednu konkrétnu, ktorú som práve v týchto dňoch dokončil.  Je teda investovanie do nehnuteľností na Slovensku zaujímavé?



Od mojej poslednej investície, ktorú som zrealizoval v máji 2016, som nevedel nájsť v Bratislave žiadne investície, pri ktorých by mi vychádzali čísla – ROI, cap rate, pozitívny cash-flow atď. (čo presne tieto údaje znamenajú a aké minimálne hodnoty by mali dosahovať nájdete v tomto článku ). Taktiež som začal počúvať od viacerých ľudí z môjho okolia, že “idú investovať do nehnuteľností”. Navyše sa v správach začali čoraz častejšie objavovať informácie o rýchlom raste cien nehnuteľností v Bratislave. Toto boli pre mňa prvé znamenia, že nastal pomaly čas prestať investovať  v Bratislave!

 

Ak investovať do nehnuteľností na Slovensku tak NIE v Bratislave

 

Rozhodol som sa preto pozrieť na iné mestá. Ako prvý krok som si spravil analýzu jendotlivých krajov (údaje sú zo štatistického úradu a nbs.sk)- pozeral so sa na údaje ako rast cien nehnuteľností v danom regióne za posledných 15 rokov, rast platov, dostupnosť bývania a rast/pokles počtu obyvateľov v danom kraji. Toto je tabuľka, ktorú som dostal:

Dôležité však je povedať, že toto sú údaje za celé kraje, to znamená, že situácia v konkrétnom krajskom meste môže byť odlišná. V ďalšom kroku som vylúčil mestá pod 80 tisíc obyvateľov, nakoľko investujem len v mestách, kde je a aj bude dostatočne veľký trh s nájmami. Klesajúci počet obyvateľov bol pre mňa KO kritériom. Z tejto analýzy  mi vyšli ako najvhodnejšie kraje prešovský a žilinský. Celkom ma prekvapil prešovský kraj a aj vzhľadom na jeho vzdialenosť od Bratislavy som sa rozhodol bližšie pozrieť na žilinský kraj – konkrétne mesto Žilina.

Žilina – prečo áno

 

Začal som sa teda pozerať na mesto Žilina ako také – priemysel (najmä situácia v KIA), zamestnanosť, vývoj počtu obyvateľov, dostupnosť bývania, dilaničné napojenie, mestská doprava  atď. Ako posledný krok som napísal viacerým realitným kanceláriam (členom NARKS) a požiadal ich o kontakt na makléra, ktorý sa venuje prenájmom a či by mali čas porozprávať sa. Asi som mal štastie, pretože ako prvá sa mi ozvala maklérka pani Marcela Stáreková z realitnej kancelárie RED, s ktorou som neskôr aj zrealizoval svoju prvú investíciu v Žiline. A ak uvažujete o akejkoľvek realitnej transakcii v Žiline odporúčam vám využiť jej služby – budete veľmi spokojný. Pri rozhovore som sa pýtal najmä na:

  • Situáciu na realitnom trhu v danom meste všeobecne (trh predávajúcich či trh kupujúcich)
  • Kto sú typickí nájomníci
  • O aké byty je najväčší záujem u nájomcov
  • Aká je ich priemerná cena
  • Ktoré lokality sú najatraktívnejšie
  • Ako dlho ostávajú nájomníci v priemere v nájme
  • Aké nájomné sa dá pri daných bytoch dosiahnuť
  • Aké sú poplatky za sprostredkovanie nájmu/ kúpy byt atď.

Po tomto rozhovore som mal zo Žiliny veľmi dobrý pocit. Keď som si pozrel niektoré realitné ponuky na internete (podľa odporúčaní maklérky), čísla mi vychádzali veľmi dobre.

Rozhodol som sa preto zrealizovať svoju prvú investíciu v Žiline. Maklérka mi začala posielať ponuky podľa mojich špecifikácii a za pár týždňov som našiel tú pravú nehnuteľnosť.

2-izbový byt, 6 ročná novostavba vo vyhľadávanej lokalite.

Analýza investície v Žiline

 

Pozrime sa teda na čísla:

Pre viac informácií ohľadne analýzy nehnuteľností si prečítajte tento článok (alebo vyskúšajte DEAL ANALYZER!). V skratke – táto nehnuteľnosť mi mesačne dáva 0 Eur v hotovosti ak započítam všetky náklady, rezervy na opravy, údržbu (cca 7% z mesačného nájomného), neobsadenosť nehnuteľnosti počas roka (1 mesiac v roku) a poplatky maklérovi za prenajatie nehnuteľnosti (1 mesačné nájomné, každý rok). Tieto odhady sú však veľmi konzervatívne – vzhľadom k tomu, že sa jedná o novostavbu údržba bude značne nižšia a taktiež vzhľadom k situácii na trhu nehnuteľností v Žiline (nedostatok bytov na prenájom) vydržia v priemere nájomníci dlhšie ako jeden rok. Ak teda nepočítam s rezervami ostáva mi mesačne 111eur (po zaplatení všetkých nákladov a hypotéky). Ak ešte navyše zoberiem v úvahu aj fakt, že nájomníci splácajú hypotéku, dostanem sa k výnosovosti na vložené prostriedky (Return on equity resp. Cash on cash vrátane splátky úveru) vo výške 15.6% p.a., čo je veľmi slušný výnos. Akýkoľvek rast ceny tejto nehnuteľnosti preto je už len pekný bonus, no pri raste cien o konzervatívne 4% p.a. bude moja výnosnosť na vložené prostriedky vo výške 43.73% p.a..  

Správa nehnuteľností na diaľku

 

Čo sa týka správy nehnuteľnosti rozodol som sa pre niečo medzi kompletným outsourcovaním na property manager-a a kompletnou správou v mojej réžii. S maklérkou sme sa dohodli, že nájomníkov bude hľadať ona, taktiež byt odovzdá a pri ukončení nájmu byt prevezme. Počas nájmu budem akékoľvek požiadavky nájomníkov na opravy, údržbu atď riešiť ja. Samozrejme, že nebudem pri každej oprave utekať do Žiliny, ale využijem služby miestnych ‘hodinových manželov’. Presný popis ako na to nájdete v tomto článku

 

Investovanie do nehnuteľností na Slovensku sa opláca. A táto investícia ma presvedčila, že v Žiline sa ešte dajú nájsť vhodné nehnuteľnosti na investovanie, preto sa pozerám na ďalšie možnosti v tomto meste i keď už aj tu začína byť trh horúci.

 

Našli ste už aj vy svoju lokalitu? Máte tipy na lokalitné vhodné na investovanie? Je pre vás investovanie do nehnuteľností na Slovensku zaujímavé?

Budem rád ak sa podelíte o svoje názory v komentároch.

 

Prajem veľa úspechov pri investovaní.

 

 _______________

POTREBUJETE SA PORADIŤ O VAŠICH FINANCIÁCH?

Poradím Vám ohľadne Vašich investícií či celkovej finančnej situácie.

MÁM ZÁUJEM

 _______________

RADI CESTUJETE?

Ponúkam Vám ZADARMO kredit 25-41 EUR na ubytovanie cez Airbnb.

MÁM ZÁUJEM

This Post Has 13 Comments
  1. Ahoj Tomas,
    Pekny clanok, aj analyza. Ja by som sa vsak blizsie pozrel na Nitru, tvoja analyza je sice dokladna, ale opiera sa len o historiu, i ked 15 rokov ako pises. Jaguar robi divy na trhu nehnutelnosti, oproti bezprecedentnemu rastu cien rastie aj najom, i ked o nieco pomalsie. Stale, o 1-2 roky pride do Nitry pracovat 5tis. ludi a vela z nich bude chciet byvat.
    Ja osobne investujem tu a mozem povedat, ze aj napriek enormnemu rastu cien je tu stale priestor na kupu z pohladu cisel. Drzim palce v Ziline 🙂

  2. Zdravim,

    Zilina je zaujimavo podhodnotena, zaujimava analyza. Tiez pocitam s demografiou, akurat nechapem hranici 80.000 obyvatelov, preco nie 55.600 ?

    Cas na kupu bol aj v Ziline cca pred 2-4 rokmi

    Na druhej strane cisty vynos bez rezerv na urovni 4-5% nie je bohvieco(najom-naklady)*12/cena bytu nie je nic vynimocne koli comu by som kupoval byt 200 km od domu.

    Ked sa zvysia uroky alebo padnu ceny, cely biznis model je riziko- zaporny cash flow, resp, banke nemusi stacit rucenie a vyzve na doplatenie, alebo zvysi urok.
    Marek

    1. suhlasim ze 80tis ci 55tis je v podstate jedno, ide o to eliminovat male mesta. ZA som si vybral najma kvoli tomu, ze v BA uz nie je co kupovat, Nitra je podla mna teraz v stave, ze vsetci tam idu investovat
      a teda najblizsia je Zilina. Ano pred 2-4 rokmi tam bolo vemi vyhodne investovat, no vtedy som investoval v BA.
      K tym urokom – ak pojdu hore, bude to znament ze ekonomike sa velmi dobre dari tj ceny nehnutelnosti pojdu znacne hore tym padom pojdu hore aj najmy. Navyse to bude znemnamet ze ceny nehnutelnosti pojdu tiez hore tazke riziko z banky nehrozi. Na druhej strane ako pisem vo viacerych clankov – kazdy investor do nehnutelnosti by mal mat znacnu rezervu na pokrytie aj takehoto narastu sadzieb – osobne stress testujem portfolio pri US 5%.

      Prajem vela uspechov pri investovani

  3. Zdravim, Tomas,

    Co si myslis o Seredi z hladiska trhu najmov, najma najblizsich cca 10r?

    Viem ze si tak trochu insider, vzhladom k investorom, ktori tam prisli, na druhej strane je to aj vyhoda.

    Nakoniec Lidl bol prvy. Kedysi som cital o tzv. Zlatom trojuholniku BA,NR,TT, ze vserko co je vnutri je perspektivne. Senec je uz vychytany aj co sa tyka logistickych centier, kolabuje doprava, ba sa nema kde rozsirovat, kolabuje doprava, mne sa pomedzie medzi mestami TT,NR javi perspektivne. GA,Sered su sice mikromesta, ale s dobrou dostupnostou NR a TT bez zapch. Ludia nechcu travit hodinu cestu do prace 20 km, ako je to uz pomaly aj v NR na niekt. tahoch.

    Myslim ze to pochopili aj 2 velki investori, co tam prisli.

    Nazor?

    Marek

    1. Ahoj Marek, osobne Sered, Galantu nepoznam, preto budem hovorit len vseobecne. Ludia si skor vyberu na byvanie vacsie mesta ako mensie obecne mesta. Dovod je jednoduchy- lepsie skoly, blizkost uradov, restauracii, kultury atd. Za to su ochotni zaplatit vyssiu cenu aj extra cestovanie rano. V Ba uz povazuju ludia za normalne cestovat 45-60min rano do prace. Ja nie, ale to je ina tema;) Preto si musis dobre premysliet, kto budu tvoji najomnici ak investujes v tychto mensich mestach. Moj odhad je ze skor nizko prijmovy zamestnanci, ktori tam budu chodit na tyzdnovky.
      Znamena to ze by si tam nemal investovat? Urcite nie, argumenty co uvadzas su spravne aj ked vzdy je riziko spoliehat sa na jedneho investora (AMAZON a Sered).
      V sumare – takato investicia bude pravdepodobne dobra z pohladu mesacneho pozitivneho cashflow (ak uz ceny nevystrelili hore ako v NR) no cenou bude pravdepodobne nizsi rast ceny nehnutelnosti a horsi najomnici (bude s nimi viac prace a mozno problemov).
      Dufam ze to pomoze. Drzim palce.
      T

    1. Ahoj Brano, je len nieco vyse 1.5 roka, ale zatial velmi dobre. Neobsadene som mal byty vzdy maximalne cca 1 tyzden ked odisiel najomnik, super podpora od realitnej maklaerky p. Fabisikovej z RED reality, ktora mi zastresila vsetko okolo vymeny najomnikov, obhliadok, kontroly najomnikov pocas najmu… Ceny v ZA este celkom pekne narastli a najomne tiez ide mierne hore ked predlzujem najom. Takze v sumare dobre rozhodnutie v tom case vymenit BA za ZA;)

  4. Zdravím Tomáš,

    v Žiline citíť, že ceny nehnuteľností idú stále nahor. Myslíš, že je ešte možné nájsť vhodne nehnuteľnosti na investíciu? Nejaký čas sa pohrávam s touto myšlienkou, ale zatiaľ len zháňam informácie, keďže by to bola prvá investícia, pre mňa, tohto druhu.
    Ďakujem.

  5. Zdravim Tomas,
    rad by som sa opytal, ci vidis este vhodne investovanie napr. v Ziline. Za posledny rok vnimam staly rast cien. Pohravam sa s myslienkou zacat investovat do nehnutelnosti, len si nie som isty ci som uz nezmeskal vlak.

    Dakujem za odpoved
    Jakub

    1. Ahoj Jakub,

      investicie do nehnutelnosti su dlhodobe investicie – 15-20 rokov. Pri takto dlhom horizonte je tazke skutocne ‘zmeskat vlak’ 😉
      Na druhej strane tie najlepsie prilezitosti su uz prec, teraz sa daju najst ‘ok’ investicie len ti to zaberie viac casu najst taku investiciu. Budes potrebovat trpezlivost.
      Ale to je dobra vlastnost pri akejkolvek investicii.

  6. Zdravím Tomáš,
    len tak zo zvedavosti….keby si robil podobnú analýzu v súčastnosti,ktore 2 mestá by si vytipoval..
    ak beriem do uvahy len západné a stredné slovensko..vďaka za odpoveď

    1. Ahoj,

      Trencin, BB, Zvolen – tie mi este ako tak vychadzali. Skus si ich nahodit v DEAL ANALYZER a uvidis
      ci je to stale zaujimave.

      T

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Táto webová stránka používa Akismet na redukciu spamu. Získajte viac informácií o tom, ako sú vaše údaje z komentárov spracovávané.

Back To Top