Realityinvestor je už Smart-Life.sk. Na tomto linku sa môžete prihlásiť na odber Smart-Life newslettera. Ak…
Investovanie do nehnuteľností mimo vášho bydliska
Realityinvestor je už Smart-Life.sk. Na tomto linku sa môžete prihlásiť na odber Smart-Life newslettera. Ak chcete vedieť o tejto zmene viac, článok o tom nájdete na tomto linku.
__________________________________
Pri posledných konzultáciách s vami ste sa ma pýtali na to, kde investovať do nehnuteľností. A moja odpoveď bola, že pravdepodobne nie v Bratislave. V Bratislave už totiž neinvestujem vyše troch rokov, pretože mi tu jednoducho nevychádzajú čísla. Preto by som pravdepodobne investoval v nejakom inom meste.
Prvá vaša reakcia na investíciu mimo ‚vášho‘ mesta však pravdepodobne bude, že to je ‚riskantné‘, lebo to mesto nepoznáte a že nebudete mať čas chodiť robiť obhliadky s nájomníkmi do mesta vzdialeného 2 hodiny. O chvíľu sa pozrieme na na obe obavy, no teraz si zhrňme postup ako na to.
Aký je teda postup?
1/ Začal by som makroanalýzou tj analýzou jednotlivých miest na Slovensku. Pozeral by som sa najmä na:
- Počet obyvateľov a jeho trend (rast/počtu obyvateľov)
- Vývoj cien nehnuteľností v danom meste
- Vývoj nájomného
- Miera nezamestnanosti
- Vzdialenost od vášho mesta
- Zamestnávatelia
- Mzdy
- Infraštruktúra
- Nájomny trh
2/ Na realitných portáloch si vyhľadajte 1 a 2 izbové byty niekde v centre a porovnajte si ich kúpnu cenu s cenou prenájmu.
Spravte si analýzu viacerých nehnuteľností. Ak neviete ako na to, pomoc nájdete v tomto článku – Analýza výnosnosti investície do nehnuteľnosti. Osobne pri nehnuteľnostiach mimo môjho mesta hľadám najmä novostavby. Dôvod je jednoduchý. Čím menej potenciálnych problémov s bytom (prasknuté potrubie, pokazené WC atď) tým menej nutnosti riešiveci na diaľku.
3/ Nájdite niekoho kto v tomto meste už investuje a je ochotný poradiť vám.
Začať môžete napríklad v našej Facebook-ovej skupine.
4/ Nájdite si v danom meste dve najväčšie realitné kancelárie a dohodnite si telefonický rozhovor s minimálne dvoma maklérmi.
Ak uvažujete o Žiline, Nitre či Trenčine viem vám odporučiť konkrétnych maklérov. Tento krok je kľúčový! Maklér bude vašou predĺženou rukou v danom meste, preto mu musíte plne dôverovať. Dobrý maklér za vás vybaví kopec vecí (viac nižšie), preto dokiaľ nenájdete dobrého makléra v tomto postupe ani nepokračujte. Pýtajte sa na:
- Či funguje nájomný trh v danom meste
- O aké byty na prenájom je najväčší záujem
- V akej lokalite, aká veľkosť. Pozrite si dané lokality prostredníctvom Google Street view.
- Koľko trvá nájdenie nájomníka
- Aké je trhové nájomné pri daných bytoch (mali by ste mať už predstavu z vašej analýzy)
- Či ponúkajú službu Agent kupujúceho
- Či vám vedia zabezpečiť aj základný servis prenajímaných nehnuteľností (viac nižšie)
- Aké poplatky si účtujú za tieto služby
_________________________________________
Celý článok si môžete prečítať na mojej novej stránke smart-life.sk
Dakujem za clanok, opat velmi dobry 😉 Poznam trochu trh v Kosiciach, kedze prenajimam 3-izbovy byt na Terase. Zatial 3 roky a bez nejakych vaznych problemov. Chcel som kupit dalsi byt, no padlo mi to, lebo som nedostal hypoteku (tesne pred tym som nastupil na matersku :)) Mam mensi prehlad o Kosiciach, hlavne o casti TERASA (Kosice – Zapad) tak ak by ste sa chceli nieco popytat, mozno by som vam vedel poradit. Drzim palce!
Dik Peter, dufam ze si v nasej FB skupine, lebo tam smerujem vsetkych s otazkami „Ci niekto nepozna trh v XY“. T
Zdravim,
Ja osobne som za investicie do 1 hodiny autom, ako hovori aj literatura. Vcera vecer som osobne zazil situaciu, ked mi 2 najomcovia vypovedali zmluvu. Dnes su oba byty prenajate s 1 obhliadkou za mojej ucasti a 1 bez nej . Naucil som sa pisat sam inzeraty a reagujem na ich citanost, menim ich priebezne a dokazem vdaka tomu prenajat daleko rychlejsie ako trh. Toto podla mna ziadna realitka nedokaze. Clovek sa stane efektivnejsi ked robi veci najskor sam a potom ich moze pochopit a delegovat.
Ja nemam problem aj s investiciami do 2-3 hodin, ale samozrejme nie ak by som tam mal chodit pravidelne (tj viac ako 1-2x do roka). Zavisi to od systemu a procesov a ako si ich nastavis. V ZA mam v prenajme byty pricom som tam bol presne 1x (vratane kupy jedneho bytu ktory som doteaz este ososbne nevidel – ups toto doma neskusajte;) 3x sa mi menili sa mi najmonici, bolo treba jeden byt vymalovat atd.
K inzeratom – moj problem s hladanim novych najomnikov samostatne tj nie cez RK je, ze:
– ak napises inzerat ako fyzicka osoba, najprv sa ti ozvu vsetky realitky v BA a pytaju sa ta ci mozu byt ponukat vo svojej inzercii. Bez ohladu ci tam napises RK nevolat ci tam das kontaktnu adresu realitnaKancelariaTP@gmail.com
– ak to riesi Realitka mas trochu odstup od zaujemcov – realitacke je jednoduchsie povedat zaujemcom, ze ich majitel jednoducho nechce ako to vysvetlovat zaujemcom ososbne, preco nie.
– zaberie to kopec casu – obhliadky, telefonaty, odovzdanie bytu, prevzatie bytu, podpisy zmluv…
Tj vsetko to stoji kopec casu. Tu radsej zaplatim realitke poplatok za to nech to vsetko spravi za mna (v ZA). V BA je tak velky dopyt po najmoch, ze proviziu realitke platia najomcovia nie ja..