skip to Main Content
Dane A Investičné Nehnuteľnosti

Dane a investičné nehnuteľnosti

Dane – platia pre všetkých rovnaké pravidlá?

Ako sa hovorí : V živote máte len dve istoty – smrť a dane. To ale neznamená, že by ste mali platiť viac daní, ako LEGÁLNE musíte. Dane a investičné nehnuteľnosti spolu úzko súvisia, ak viete ako nato.

Zamestnanci sú v obrovskej nevýhode oproti podnikateľom a investorom. Ak ste totiž len zamestnanec, Váš daňový poradca Vám toho veľa neporadí. Problém je v tom, že štát si zoberie svoj diel (dane) PREDTÝM, než máte vôbec možnosť uplatniť si akékoľvek výdavky! V podnikaní je to presne naopak- najprv si uplatníte všetky výdavky súvisiace s podnikaním A AŽ POTOM zaplatíte štátu daň z toho, čo ste zarobili!

Upozornenie – nie som daňový poradca ani účtovník, preto sa prosím poraďte o Vašej konkrétnej situácii s kvalifikovaným poradcom. Údaje nižšie sú platné v roku 2016.

Pozrime sa teda na to, aké možnosti uplatniť si daňové výdavky má investor do nehnuteľností.

Prenajímať nehnuteľnosti môžete ako fyzická osoba alebo ako fyzická osoba podnikateľ (napr. živnostník). Prenajímaniu nehnuteľností pod právnickou osobou sa venujem v skratke na konci článku.

 

Prenájom ako fyzická osoba

Začnime fyzickou osobou (FO). Pri FO je dôležité či nehnuteľnosť zaradíte do tzv. obchodného majetku alebo nie. Aj FO môže zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku bez toho, aby si musela zakladať živnosť, prípadne viesť komplikované účtovníctvo.

Výhody zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku:
Do nákladov (daňovo uplatniteľných výdavkov) si môžete zaradiť aj odpisy z nehnuteľnosti! Toto je najväčšia výhoda zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku – odpisy znamenajú, že si ročne môžete do nákladov dať položku do výšky 2.5% z obstarávacej ceny nehnuteľnosti (odpisovanie počas 40 rokov). Vezmime si konkrétny príklad – kúpite nehnuteľnosť za 100 tisíc Eur. Ročný príjem z nájmu 12 x 450 Eur = 5.400 Eur. Možný ročný odpis – 2.500 Eur (2.5% zo 100 tisíc). Daňový základ 2.900 Eur (5.400 – 2.500) t.j. daň už neplatíte z celého zisku 5.400 Eur, ale len zo sumy 2.900 Eur, pričom ste ale v skutočnosti zatiaľ žiadny reálny výdavok nemali! Dôvodom prečo štát akceptuje odpisy ako daňový výdavok je, že investície sa používaním opotrebovávajú a štát dáva týmto spôsobom podnikateľom možnosť vytvárať si akúsi rezervu. A pozor týmto sa možnosť legálne si znížiť dane len začína.
Na kúpu nehnuteľnosti ste si zobrali hypotekárny úver. Úroky z tohto úveru si opäť môžete uplatniť a znížiť si daňový základ.
Ak ste počas roka vykonali na nehnuteľnosti opravy, prípadne údržbu (maľovanie, kúpa nábytku, oprava spotrebiča atď.), tieto náklady si opäť môžete uplatniť.
Samozrejme všetky pravidelné mesačné platby (správcovi, energie, internet, tv, poistenie) si môžete uplatniť tiež!
Ďalšou výhodou prenájmu pod fyzickou osobou je, že banka Vás bude posudzovať na základe Vášho príjmu zo zamestnania a nie podľa kritérií pre živnostníkov, ktoré sú vo všeobecnosti náročnejšie na získanie úveru (2 roky existencie, zisk zo živnosti atď)

Aké sú teda nevýhody nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku pri fyzickej osobe?

Hlavne jedna – ak chcete predať nehnuteľnosť, ktorú nemáte zaradenú do obchodného majetku, po piatich rokoch ste pri predaji oslobodený od dane z príjmu! Ak však máte nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, oslobodený od dane ste až 5 rokov po jej vyradení z obchodného majetku.
Rozumný investor však kupuje nehnuteľnosti, ktoré bude vlastniť ideálne navždy! Preto tento nedostatok pre neho nie je skutočným negatívom.

Drobnou nevýhodou je aj fakt, že popri vedení príjmov a výdavkov musíte viesť aj kartu s dlhodobým majetkom, kde budete viesť údaje o nehnuteľnosti a koľko z nej je už odpísaných. Pre dobrého účtovníka je to otázka pár minút, preto sa tým Vy netrápte a zverte túto agendu svojmu účtovníkovi.

Ak sa rozhodnete nevložiť nehnuteľnosť do obchodného majetku pripravujete sa o možnosť použitia odpisov ako aj úrokov z úveru ako daňovo uznateľný výdavok.

 

Prenájom ako právnická osoba

Pozrime sa v skratke aj na prenájom prostredníctvom právnickej osoby (napr s.r.o.).
Hlavnou výhodou je ochrana Vášho osobného majetku – ako spoločník ručíte za prípadné záväzky (napr. splátky úveru) len do výšky Vášho vkladu do spoločnosti. Pri prenájme ako FO ručíte celým svojím majetkom!

Na druhej strane hlavnou nevýhodou investovania ako právnická osoba je, že Vás banka posudzuje ako podnikateľa a opäť možnosť získať hypotéku na povedzme 30 rokov za 1.69% (fix 6 rokov) je podstatne ťažšia ako pri FO.

Zhrnutie

Rady uvedené vyššie sú len všeobecné odporúčania a závisí od Vašej konkrétnej situácie, ktorá voľba je najvhodnejšia. Poraďte sa preto s odborníkom – dobrý daňový poradca/ účtovník Vám môže ušetriť tisíce Eur, preto určite na ňom nešetrite. Ak si vyberáte účtovníka, spýtajte sa ho najmä či má skúsenosti v oblasti dane a investičné nehnuteľnosti.
A neprestávajte sa vzdelávať aj v oblasti daní, nakoľko zákony a predpisy ohľadne daní sa pravidelne menia a aj preto, že investovanie do vzdelania prináša ten najlepší výnos.

 

___________________

RADI CESTUJETE?

Ponúkam Vám ZADARMO kredit 25-35 EUR na ubytovanie cez Airbnb

MÁM ZÁUJEM

This Post Has 8 Comments
  1. Dobry den,
    Pred vyse rokom som zaradil byt do obch.majetku. Avsak ziadny protokol som nespravil .
    Takto by som to chcel dodatocne urobit v Exceli ?

    PROTOKOL O ZARADENÍ BYTU DO OBCH.MAJETKU
    Dna 31.7.2018 som zaradil byt do obchodneho majetku.
    Nadobudacia cena: 70000 EUR
    –>nasledne by som v harku vytvoril tabulku
    DATUM, SUMA, POPIS kde by som uz len zapisoval vydavky (spravca vratane fondu oprav, poistenie, TV Internet, zariadenie (kupa televizie, )
    Kazdy rok by bol novy harok s aktualnou cenou (odpocitane odpisy)

    moze byt ?

    1. Ahoj, nie som uctovnik preto len co viem:
      – ak to zaradis v polovici roka 2018 – mozes odpisovat len za polovicu roka tj nie plnu sumu 2.5%
      – mal by si mat doklad o zaradeni do obchodneho majetku a kazdy rok potom sumu hodnoty nehnutelnosti po odpise v zvlast dokumente
      – a prijmy /vydavky + tam uvedies aj tu sumu odpisu

      Moj uctovnik na to pouziva software takze tam je viacero doplnujucich udajov ako rovnomerne odpisovanie, odpisova skupina atd. ci to tam ale musi byt to neviem.

  2. Ano mas pravdu.
    Odpisy su teraz 40 rokov pri nehnutelnosti
    Mesacny odpis v mojom pripade je 70000/40rokov/12mesiaciov =145,83€
    Pomernu sumu som dal za 5 mesiacov v 2017.rok 2018 uz bude jasny.

  3. Zdravím, chcel by som sa opýtať, ako je to s prenájmom viacerých nehnuteľností na slovensku? Pri jednom byte je to jasné, človek odpočíta od príjmu výdavky a odpočítateľné položky a potom z toho vypočíta daň.
    ako je to keď má človek dva alebo viac bytov? Musím z každého bytu vypočítať osobitne daň ? a potom na konci spočítať všetky dane? to znamená, že ak je v jednom byte rekonštrukcia, tak nemôžem si odpočítať náklady aj pre druhý byt (teda v celkovom výpočte)?
    Ďakujem za rady.

    1. Ahoj Tibor,
      nie vsetko sa berie spolu tj zoradis si casovo prijmy za vsetky byty, nasledne vydavky za vsetky byty a vznikne ti + alebo -.
      Ak je to plus tak si vypocitas dan ak minus tak nic neplatis (idealne riesenie;)
      Osobne si ale aj tak vediem evidenciu po bytoch, aby som vedel co ma kolko stalo, a potom pri danovom to dam vsetko dokopy.

      1. Ahoj Tomáš,

        díký za odpoveď. Hej tak to robím aj ja. Bohužial vlastním len jeden byt. Tam je to jednoduché. Preto som chcel vedieť ako sa to robí za dva byty.

        V zahraničí sa to dá spraviť všetko dokopy, teda výdavky za jeden byt majú vplyv na daň aj z druhého bytu.

        Na SR som niekde čítal, že sa to nemôže kombinovať.
        Príklad:
        v prvom byte máš čistý základ dane 1000, tak by si mal platit daň 19% z 1000€.
        V druhom byte by si mal také výdavky že či čistý základ dane z druhého bytu vyjdú -5000€.
        Teraz sú dve varianty: buď to počítaš spolu, čo by bolo potom 1000+(-5000) = -4000, teda neplatíš daň.
        Alebo sa to počíta odelene. prvý byt: 19% z 1000 = 190€) + druhý byt: 19% z minus 4000€ = 0€ (záporná daň neexistuje) teda nakonci musíš zaplatiť 190€ + 0€ = 190€.

        Samozrejme iba jedna varianta je správna podľa zákona – neviem či som to čítal na http://www.financnasprava.sk alebo kde, ale je to celkom dôležitá info, aby bolo všetko v súlade so zákonom a aby aj výpočet cash flow a návratnosť investície som správe vypočítal. účtovníka som zatial nekontaktoval, preto ma zaujímal tvoj názor, alebo skúsenosti.

        Díky

        1. Takto mi to robi aj moj uctovnik takze predpokladam, ze je to tak spravne. Vychadza to z podstaty danovej evidencie – podnikas a zapisujes si prijmy a vydavky v casovom rade tj nie podla jednotlivych nehnutelnosti.
          To o com hovoris mi pride skor ako fakt, ze si nemozes zapocitat stratu z prenajmov s prijmom napr. zo zamestnania (vola sa to aktivne vs pasivne prijmy).
          Ak ale najdes konkretny link tak mi ho posli, rad sa na to pozriem.

          1. ok, super – keď to máš overené účtovníkom, tak to bude asi pravda. Skúsim pohľadať kde som to našiel, lebo to stojí na mojom ToDo liste, aby som si to overil. Keď to nájdem, tak sa vrátim na tento tvoj fórum.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Táto webová stránka používa Akismet na redukciu spamu. Získajte viac informácií o tom, ako sú vaše údaje z komentárov spracovávané.

Back To Top