skip to Main Content

Čo robiť ak neviete nájsť nájomníka

Realityinvestor je už Smart-Life.sk. Na tomto linku sa môžete prihlásiť na odber Smart-Life newslettera. Ak chcete vedieť o tejto zmene viac, článok o tom nájdete na tomto linku.

__________________________________

Možno sa vám to už stalo a ak nie, tak je to otázka času 😉 Dali ste realitnej kancelárii svoj byt, aby vám našla nájomníka. Prípadne si to zastrešujete sami a inzerát je vonku už pár týždňov. No žial nič. Resp. záujemcovia sú, no len samí nevhodní kandidáti. A keďže čítate môj blog viete, že radšej nemať nájomníka, ako mať zlého nájomníka. Čo teda robiť v prípade, že neviete nájsť nájomníka a kedy by ste mali začať niečo meniť?

 

Pozrime sa na to.

 

Kedy začať niečo meniť?

Ideálne by ste mali mať inzerát vonku (tj na inzertnom portáli) dva mesiace pred koncom súčasného nájmu (ak samozrejme je byt aktuálne prenajatý). Prvý mesiac z týchto dvoch by som nazval testovací. Mali by ste získať prehľad o tom, či je dopyt po vašom byte či nie. Samozrejme túto testovaciu fázu môžete urýchliť a to tak, že sa spýtate vášho makléra na aktuálnu situáciu na trhu s nájmami. Na druhej strane najviac záujemcov sa ozýva tesne (2-3) týždne pred tým, než sa byt uvoľní.

Ak však počas tohto prvého mesiaca nemáte dostatočný počet dopytov, je načas začať uvažovať o zmene. Čo všetko môžete zmeniť?

Najprv lacné zmeny

V prvom rade si uvedomte, či potenciálni nájomníci nereagujú na inzerát vôbec (tj nevolajú a nepíšu) alebo či volajú a po obhliadke sa už neozvú. V prvom prípade je pravdepodobne problém s cenou resp. fotkami byty. V druhom skôr zariadenie / dispozícia bytu. V každom prípade sa pýtajte záujemcov na ich spätnú väzbu, nech vám povedia, čo ich odrádza.

Taktiež sa spýtajte svojho makléra, čo vášmu bytu chýba oproti podobným bytom na prenájom. Pračka, mikrovlnka, sieťky proti hmyzu na oknách, nová maľovka… To všetko sú relatívne lacné zmeny, ktoré však môžu vašich záujemcov odrádzať. 

 



Potom trochu drahšie zmeny

Ak zmeny vyššie nepomôžu, musíte prejsť k drahším zmenám. Stále však nie ísť výrazne s cenou dole – to je logicky posledná varianta.

Vo väčšine inzerátov nájdete niečo v zmysle ‘Študenti, rodiny s deťmi a záujemcovia s domácimi zvieratami prosím nevolať’. Tieto skupiny ľudí si veľmi ťažko hľadajú nájom, preto ak ponúknete svoju nehnuteľnosť takýmto záujemco váš okruh možných záujemcov sa značne rozšíri a naopak konkurencia sa zníži.

 

Samozrejme, že vám neradím akceptovať hocikoho napr. 18 ročného študenta s dogou 😉

Domáce zvieratá (teda najmä psi). Menší psík či mačka sú ok, väčšie psi skôr nie.

Študenti – zahraniční skôr áno, najmä ak bude bývať v nehnuteľnosti sám. Ak je to slovenský študent môžete ho požiadať, aby za neho ručili jeho rodičia (formou ručiteľskej zmluvy). Pri zahraničných je to zbytočné, nakoľko hľadať jeho rodičov v Grécku a vymáhať od nich peniaze je nereálne. Viacerí študenti v byte skôr nie (ak to samozrejme nie je vaša cieľová skupina).

Rodiny s deťmi – toto je ťažšie. Ak máte (najmä malé) deti predpokladám, že viete, čo všetko dokážu. Pomaľovať steny, rozbiť väčšinu rozbitných vecí atď. Pre mňa je to teda skôr nie. Ak však máte troj a viac izbový byt, pravdepodobne bude vašou cieľovou skupinou práve rodina s deťmi.

Ako si však môžete tieto riziká ošetriť? Jednoducho vyšším depozitom – 2-3 násobok mesačného nájomneho by vám mal umožniť kľudne spávať.

 



A nakoniec ti najdrahšie zmeny

V Bratislave sa v súčasnosti dostáva na trh väčšie množstvo novostavieb a časť z týchto bytov ide do prenájmov. Preto sú obdobia, kedy je na trhu pretlak ponuky. Ideálne je sa tomuto obdobiu vyhnúť, čo však nie je veľmi dobre realizovateľné v praxi. Ak je vaša nehnuteľnosť ‘zrazu’ v druhej kategórii, budete musieť pouvažovať nad zmenou ceny.

Ak ste s vašou realitnou maklérkou dohodnutý, že nájomca platí celú províziu realitnej spoločnosti, môžete ponúknuť, že polovicu provízie zaplatíte vy. Ak ani to nepomôže, ostáva vam už len znížiť nájomné.

Jeden  komentár k zníženiu nájomného a varianty počkať dlhšie, kým sa niekto nenájde.

V mojej knihe píšem aj o tomto, no v skratke. Matematika tu je veľmi jednoduchá. Ak vám nehnuteľnosť sedí neobsadená jeden mesiac, vaše ušlé nájomné je napr. 500 eur. Ak po mesiaci nájdete nájomníka, ktorý vám zaplatí o 20eur viac, pretože ste počkali, za aký čas sa vám ten ušlý mesačný nájom vráti?   Pre tých, ktorý v škole na matematike nedávali pozor 😉 je to 500 / 20 = 25 mesiacov tj dva roky!!! Ostane vo vašej nehnuteľnosti tento nájomník vôbec dva roky? Záver je teda jednoduchý – dobre si to najprv spočítajte, ale moja rada je ŽIADNE neobsadené nehnuteľnosti!

 

Aké máte vy skúsenosti a spôsoby ako nájsť nájomníkov? Budem rád ak sa podelíte o svoj názor v komentároch.

 

___________________

RADI CESTUJETE?

Ponúkam Vám ZADARMO kredit 25-35 EUR na ubytovanie cez Airbnb

MÁM ZÁUJEM

This Post Has 2 Comments

  1. Zdravim,

    Trochu rozpracity clanok, na zaciatku radis neznizovat najom a na konci to popres. Chapem ze pises najskor o hladani 2 mesiace dopredu, ja mam vsak skusenost ze najomnici odchadzaju najma mimo obdobia vyrocia zmluvy .
    Myslim si ze do takejto situacie sa dostane clovek, ktory je obetou zlych poradcov ( napr. Realitiek). Pokial kupuje byt podla ich rad, kde ide “v prvom rade o kseft” a nepozera sa na ine dolezite veci, ktore tvoria suhrn rozhodovania potencialneho najomnika. Napr. Lokalita, dispozicia, okolie, orientacia bytu, pocet bytov vo vchode atd. Pocul som od jednej majitelky znamej realitky v ba na platenom skoleni, ze pri byte na prenajom ide o uplne ine veci , hlavne “o kseft”.
    Clovek by si mal vybrat poradcov a realitka predavajuca projekt nie je rozhodne nestranny poradca. Rovnako aj pri hladani najomnikov, ich ciel je uplne iny .
    Robim s prenajmami 5 rokov a hladanie najomnika mi trvalo vzdy do tyzdna. Takisto sa mi zatial nestalo, ze by po obhliadke clovek cuvol. Kazdy dal ponuku a ja som si vyberal. Je to vec toho ako clovek byt nafoti, popise, aky vedie s nimi rozhovor po telefone. Nahananie obhliadok nema zmysel, najma ak sa nieco zataji alebo poda inak.
    Pokial realitke nejde prenajat byt, strati zaujem a venuje sa niecomu, co ide.
    Ale som rad ze si napisal tento clanok, pretoze je aktualny. Cim viac ludi bude mat podobny problem a z aktiva sa razom stane pasivum, tym viac cez krizu klesnu ceny, pretoze treba brat do uvahy pri neobsadenosti aj energie a najma splatku hypoteky…

    1. Ahoj Marek, suhlasim ze sa stava ze najomnici odidu pred koncom najmu. Pre tieto pripady mam v najomnej zmluve pokutu 3 mesacne najomne. I ked ju vacsinou neuplatnim v plnej vyske ziskam minimalne 2 mesiace casu na najdenie noveho najomnika.

      Ak samozrejme niekto kupi byt len na zaklade odporucani realitky suhlasim ze to nemusi dopadnut dobre. No dufam ze ludia citajuci tento blog nespravia ‘skolacke’ chyby ako zla lokalita ci dispoziciia. No napriek tomu sa takyto problem z casu na cas vyskytne. Neviem kde presne mas svoje nehnutelnosti, no v BA je teraz situacia ako som ju popisal. Naopak v ZA som mal byt prenajaty do tyzdna cez realitacku.

      Vidim ale ze mas pravdepodobne dost zle skusenosti s RK no z mojich skusenosti je to vzdy o konkretnych ludoch. Realitaci s ktorymi robim ja a ich aj rad odporucam su profesionali a kedze s nimi robim dlhodobo s tym co si popisal som sa nestretol. Len pre ilustraciu – toto mi napisala moja realitna maklerka v BA ked sa dopyt po prvom mesiaci nerozbehol:
      ”Zdravim pan Pieruzek,
      chcela som sa spytat, ako s dalsou strategiou.
      Zaujem, by aj bol, ale sami nevhodni adepti…
      Zmenime tam nieco? “
      Preto by som nerad hadzal vsetkych realitakov do jedneho vreca.

      Moj problem s tym ze by som si hladal najomnikov sam je jednoducho casovy. Pri bytoch v ZA je pre mna nerealne riesit obhliadky z BA a v BA to je pre pri viacerych bytoch uz tiez otazka casu. A opat – ak spolupracujes s profesionalnymi realitakmi je to bez problemov.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Táto webová stránka používa Akismet na redukciu spamu. Získajte viac informácií o tom, ako sú vaše údaje z komentárov spracovávané.

Back To Top