skip to Main Content
Čas Predať Investičnú Nehnuteľnosť

Čas predať investičnú nehnuteľnosť

Ak čítate zahraničné knihy o investovaní do nehnuteľností a počúvate podcasty, potom ste určite počuli, že nehnuteľnosti sa nepredávajú. Iba kupujú a držia navždy. V drvivej väčšine prípadov s touto vetou súhlasím, no ako hovorím v mojej novej knihe: “Nikdy sa neožeňte s konkrétnou  investíciou!” Ožeňte v tomto prípade je také romantické “ožeňte”, t.j. ostaňte s ňou navždy. Niekedy je najlepšie riešenie predať investičnú nehnuteľnosť.

Dôvod prečo sa radšej držím tohto pravidla je, že veci sa jednoducho menia. To, čo fungovalo pred 10 rokmi, nemusí fungovať dnes. Zoberte si ako príklad termínované účty. Kedysi ste na nich mohli dosiahnuť výnos 5-7% p.a.. Dnes ste radi, ak dostanete 1%. Mohol by som pokračovať dlhopismi, investíciami do fotovoltických elektrární atď..

 



K napísaniu tohto článku ma viedla jedna moja nehnuteľnosť, ktorá (už) nespĺňa kritéria dobrej investície. Ukážem vám krok po kroku, čo pri takejto investícii a jej predaji zvažujem.

 

Prečo predať investičnú nehnuteľnosť?

 

1. Čísla

Pri posudzovaní akejkoľvek investície vám musia v prvom rade sedieť čísla. Pri mojich nehnuteľnostiach si každoročne prehodnocujem výnosnosť danej nehnuteľnosti. Nahodím si všetky aktuálne čísla do DEAL ANALYZER-a a pozerám sa, aký výnos (Return on equity) som dosiahol za posledný rok. V tomto prípade beriem do úvahy mesačný cashflow (skutočné príjmy a skutočné výdavky), splatenie istiny úveru za daný rok, skutočné zhodnotenie nehnuteľnosti (veľmi konzervatívny odhad z realitných portálov) a objem equity (=vlastné zdroje v nehnuteľnosti).

 

Jeden dôležitý faktor. Ak ste nehnuteľnosť kupovali na úver a cena nehnuteľnosti v danom roku mierne narástla, dosiahli ste v prvom roku kúpy pravdepodobne veľmi pekný výnos (cca 40% – viď tento príklad jednej mojej investície). No v druhom roku (ak sa nič nezmení) už dosiahnete NIŽŠÍ výnos.

Prečo?

Pretože dosiahnete rovnaký cashflow, splatenie istiny (+/-) a rast ceny, no vaša equity v nehnuteľnosti už bude vyššia. Rast equity spôsobili dva faktory – rast ceny nehnuteľnosti a splatenie časti úveru nájomníkom. Znamená to, že rovnaký výnos musíte vydeliť vyššou equity. Výsledok potom je nižší výnos každý rok. Ak sa napríklad pozriete na výnos nehnuteľnosti bez finančnej páky (opäť v tomto príklade), zistíte, že výnos je takpovediac “biedny” – 4.37% p.a..

 

Niektorí analytici preto argumentujú, že výnos z prenajímanej nehnuteľnosti by sa mal počítať ako priemerný výnos počas 30 rokov, kedy nehnuteľnosť vlastníte a prenajímate. V tomto Facebookovom poste som sa nechal trochu uniesť diskusiou na túto tému. 🙂 Ja však hovorím – ak mi prestane nehnuteľnosť dávať mojich minimálnych 15% p.a. (pred započítaním rastu ceny nehnuteľnosti), potom začnem veľmi rýchlo uvažovať o jej predaji!

Nehnuteľnosť, na ktorú sa pozerám, dosahuje výnos biednych 3.66% p.a.. Dôvody sú dva – minimálny zostatok úveru a jej cena (teda aj moje equity v nej) v posledných rokoch výrazne narástla. Na druhej strane, nájomné, ktoré dostávam od nájomníkov, sa zvýšilo len mierne. Preto je pre mňa táto nehnuteľnosť kandidátom na predaj. Avšak predtým, než to spravím, musím zhodnotiť aj ďalšie faktory.

 

2. V akej fáze investovania sa nachádzate?

Finančná páka vie tlačiť oboma smermi. V prípade, že ceny podkladového aktíva rastú, vie katapultovať váš výnos. V prípade, že ceny klesajú, s ňou môžete prerobiť aj “gate”. Finančná páka je teda veľmi dobrý nástroj (pri adekvátnom manažmente rizika) na rast vášho bohatstva. No keď už dosiahnete vašu Cieľovú sumu, potom posledné čo chcete, je niesť so sebou riziko, že páka zatlačí do opačnej strany. Viac sa tomuto konceptu venujem v mojej novej knihe.

 

Ja som už svoju cieľovú sumu dosiahol, preto je môj cieľ postupne znižovať úvery (=finančnú páku) na mojom portfóliu. Nehnuteľnosť, na ktorú sa pozerám, je preto dobrým kandidátom na predaj. I keď na nej mám už len malú hypotéku, pri jej predaji by som mohol vyplatiť hypotéku na inom byte.

 



3. Cyklus nehnuteľností

Dúfam, že ste čítali môj článok o 18-ročnom cykle nehnuteľností, ak nie tak to určite urobte. Kde v cykle sa momentálne nachádzame? To presne neviem, ale viem, že nie sme v kríze, ani na začiatku zotavovania ani v bubline. Skôr sme niekde vo fáze rastu a časom sa dostaneme k bubline. Je teda dobrý čas na predaj? Pravdepodobne áno.

 

4. Strašiak v skrini – dane a odvody

Teraz ten najväčší strašiak – dane a odvody. Ako určite viete, pri predaji nehnuteľnosti sa platí daň zo zisku. Ak kúpite nehnuteľnosť za 100,000 eur a predáte ju za 120,000 eur, zaplatíte daň a odvody zo sumy 120,000 mínus 100,000 = 20,000 eur. Daň vo výške 19% a odvody vo výške cca 14%. Výsledná daň – 6,600 eur. Au…

To nie je dobrý plán. Našťastie existujú možnosti, ako túto daň a odvody neplatiť. Stačí, ak nehnuteľnosť predáte až po 5 rokoch od jej kúpy resp. vyradenia z obchodného majetku. Keďže čítate moje články a v daniach sa vyznáte, máte všetky svoje investičné nehnuteľnosti zaradené do obchodného majetku.

To je aj môj prípad pri tejto nehnuteľnosti.  Daň určite platiť nechcem, preto som ju minulý rok vyradil z obchodného majetku. Za štyri roky ju teda budem môcť predať “beztrestne”. Štyri roky sú dlhá doba a čokoľvek sa medzičasom môže stať. V najhoršom prípade (=kríza) ju nepredám a budem ju naďalej prenajímať. V najlepšom prípade budeme v bubline a predám ju veľmi výhodne.  Win-win.

 

5. Čo ešte treba zvážiť

 

Určite všetky poplatky spojené s predajom. Poplatky realitnej kancelárii za sprostredkovanie predaja, poplatky na katatastri a pár mesiacov pred/počas predaja, kedy nehnuteľnosť nebude prenajatá ( = ušlý zisk).

 

6. Čo spravíte s cashom?

 

Táto otázka patrí skôr na začiatok úvah o predaji ako na koniec. No mnoho ľudí nad ňou nerozmýšľa. Predtým, než svoju investíciu s biednym výnosom predáte, musíte vedieť, kam získané prostriedky uložíte. Nechcete sa totiž zbaviť biedneho výnosu a nahradiť ho žalostným výnosom napr. na termínovanom účte.

 

V mojom prípade použijem časť na splatenie iných úverov, časť investujem do papierových aktív (=zníženie páky a koncentrácie môjho portfólia v nehnuteľnostiach) a časť budem držať ako hotovostnú rezervu. Ale mám ešte štyri roky na upresnenie tohto plánu. 🙂

 

Dospeli ste niekedy k rozhodnutiu predať investičnú nehnuteľnosť? Budem rád, ak sa podelíte o vaše skúsenosti..

 

 _______________

POTREBUJETE SA PORADIŤ O VAŠICH FINANCIÁCH?

Poradím Vám ohľadne Vašich investícií či celkovej finančnej situácie.

MÁM ZÁUJEM

 _______________

RADI CESTUJETE?

Ponúkam Vám ZADARMO kredit 25-41 EUR na ubytovanie cez Airbnb.

MÁM ZÁUJEM

This Post Has 8 Comments
  1. Ahoj Tomas, tiez premyslam, mam jeden stary byt, bytovka ma 50-60 rokov, prave prebieha oprava havarijneho stavu kanalizacie, vcera mi volali, ze okrem toho treba spravit aj nove napojenie na ostatne inzinierske siete, takze ako bytovy dom si berieme uver 75000 na 10 rokov co navysuje moje naklady asi o 30 EUR mesacne a moj cisty vynos znizuje. Takze otazka predaja je v rieseni, akurat mi vychadza platit dat a odvody 13000, co je sakra vela. Preto zvazujem vsetky moznosti.
    Este k tvojej uvahe, nie velmi rozumiem tvojmu dovodu na predaj, ked ti cisty %-alny vynos klesa kvoli nizsiemu zostatku uveru. To znamena, ze ked splatis vsetky nehnutelnosti, predas ich, lebo tvoj vynos bude v % len 4-5%, spravne? Prepac, trochu mi to pride zvlastne, po splateni hypo tvoj cisty vynos narastie o splatku hypoteky, teda nominalne bude vyssi, preco by si taky byt predaval, ked na nom zarabas viac? Z mojej strany, nezaujima ma %-alny vynos v tomto stadiu. Potom radsej by som navysil hypo a vytiahol cash, tak to robim ja.

    1. K vynosu pri splatenom uvere – cisty vynos cca 3.5-4% p.a. K tomu starosti s najomnikmi, opravami, zmluvami, vyuctovaniami… Poznas to. Oproti tomu stoji vynos (co mozes realne vybrat rocne z portfolia) 4-5% p.a. z obycajnych indexovych, pasivnych ETF. Bez starosti (raz za rok rebalancing). V tejto situacii by som volil ETF. Vytiahnut cash cez hypo je moznost no v tej faze investovania (udrziavanie majetku, nie rast majetku) sa budem snazit nemat nad sebou hrozbu financnej paky, pretoze ta vie zatlacit oboma smermi. Je to dlhsia tema, ktoru rozoberam v novej knihe co dokoncujem, tak snad ta presvedcim na jej kupu 😉

  2. Ahoj , Tomas

    udivuje ma tvoj plan predat nehnutelnost(real asset) a vrazit to do fake assets(paper assets) and fake money(fiat money). To iba paragrazujem novu knihu Kyiosakiho Fake. O ETF sa nezaujimam, postrehol som vsak, ze je isty cas problem( nemozne) kupit etf americke indexy od europskych brokerov, co je zasadny skrt cez rozpocet pre etf investorov.

    ROE neriesim, podla mna to nema znysel sledovat trhove ceny nehnutelnosti a vynos z nich, pokial neustale nespekulujem ze ich predam a za nieco vymenim. Ja si kazdy rok na konci vypocitam ROI, ktore mi neustale stupa, nakolko najmy stupaju. Okrem toho splacam stare peniaze novymi “rozriedenymi”. Pouzivam pravidlo 6%,ktore mi musi nehnutelnost dat v cistom pred zdanemim(ako ty hovoris cash on cash) uz pri kupe bez paky, narastu ceny a danovych uspor. Pri pake je velmi vyrazny rodzdiel u ROI 4,4 a 6%, v principe su to niekolkonasobky rozdielu, mam na to kalkulator.

    Dalsia vec ak kupim byt s ROI 4% , musim cakat cca 10 rokov aby bol na hodnote 6% nehovoriac o inflacii. To je podla mna strata casu, radsej o pol roka dlhsie hladam byt s ROI 6%. Paka vsetko iba znasobi.

    1. Kiyosaki je obcas az prilisny pesimista, preto si od neho vyberam len niektore mudrosti 😉 Akciovy trh je o realnom vlastnictve casti spolocnosti z celeho sveta, preto by som ich nevidel az tak cierno. Americke ETF kupit mozes, ale musis si otvorit brokersky ucet u americkej banky napr. Trade station.

      Celkom nesuhlasim s tym ze nesledujem cenu mojich nehnutelnosti. Ja ju sledujem pravidelne rocne a ak sa dostanu ceny nad hladinu, ktoru povazujem za primeranu (= bublina vychadzajuca z cisiel) potom urcite uvazujem nad predajom.
      K stupajucemu ROI kvoli rastucim najmom. Ja sa na to pozeram skor tak ze mi ROI kazdy rok klesa, pretoze skoro rovnaky prijem (par eur navyse to velmi nezmeni) musim kazdy rok vydelit vyssim equity (splatka uveru + rast ceny) tj ROI klesa.

      6% vs. 4% – je to o tom co hladas. Cashflowujuce nehnutelnosti alebo kapitalovy rast. Ty pravdepodobne hladas cashflow ja skor rast (vid tento clanok https://realityinvestor.sk/na-co-sa-zamerat-rast-ceny-nehnutelnosti-ci-prijem-z-najmu/)

      Ale samozrejme tato preferencia zavisi od toho co od investicie potrebujes a kazdy je v inej (financnej a ososbnej) situacii = rozne pristupy su uplne v poriadku.

  3. “K stupajucemu ROI kvoli rastucim najmom. Ja sa na to pozeram skor tak ze mi ROI kazdy rok klesa, pretoze skoro rovnaky prijem (par eur navyse to velmi nezmeni) musim kazdy rok vydelit vyssim equity (splatka uveru + rast ceny) tj ROI klesa.”
    ROI je striktne return on investement , preto sa nemoze do toho zapocitavat rast ceny. Rast ceny nie je “investicia” ale equity. Preto suhlasim s tvojim odstavcom v uvodzovkach pokial ide o ROE= return on equity.
    A suhlasim s tym, ze pokial clovek chce byt financne nezavisly a ma uvery ako FO a nema staly vysoky prijem, radsej splati hypo, pretoze banka moze kedykolvek pri zmene pomerov ziadat cele splatenie uveru. Potom ma samozrejme vysoky danovy zaklad, lebo ma vsetko posplacane.
    Mam teraz rozpracovanych niekolko moznosti ako znizit danovy zaklad. Jednou z nich je zaradenie auta do obchodneho majetku. Najma pokial mam nehnutelnosti mimo miesta bydliska a legalne k nim najazdim niekolko tis.km rocne. Takze ja sa chcem uberat skor cestou aby som “priznal” vsetky naklady , ktore som schovaval kde kade v mojich zamestnaneckych benefitoch.
    Neskor mam ciel urobit kostrukciu FO-mnou kontrolovana pravnicka osoba-zmluva o podnajme, kde si poriesim nielen naklady, ale najma rizika neplaticov a ochrany najomnikov. To bude posledny krok pred osamostatnenim(dufam, ze to stihnem aspon do 5 rokov).
    Drzim Ti palce, kazdy ma svoju cestu a vsetci sa mozme dostat k cielu.

    1. Ja som zatial mal stastie, ze som kazdy rok zariadoval nejaku nehnutelnost, preto mi dan vychadzala okolo nuly. Tento rok ma caka zariadovanie 2 bytov takze cast nakladov pojde do tohto roku a zvysok pojde do odpisov aby som ich vedel pouzit v dalsich rokoch. Aj ja som uvazoval nad FO + SRO atd ale ked som sa pozrel ako komplikovane to je tak som si radsej povedal ze zaplatim tych par sto eur na daniach. Ja preferujem jednoduch riesenie aj ked mozno drahsie. Ked budem mat uvery posplacane potom budem tie dane brat ako dokaz, ze sa mi dari a ze tento biznis funguje ok 😉 Vsetko s mierou samozrejme.
      To auto by som si dal preverit danovakovi, nakolko ho pouzivas AJ na podnikanie nie VYLUCNE na podnikanie. Ja si davam do nakladov pohionne hmoty co prejazdim a zatial mi to stacilo.

      Ako pises – kazdemu vyhovuje ina cesta a to je fajn. 5 rokov je zvladnutelnych ak mas ako tak rad svoju pracu.
      Budem drzat palce na ceste!

  4. Tomas, nemal si ” stastie”, ze neplatis dan, vysvetlim na konkretnych cislach. Mal som na 3 bytoch cca 1100 eur rocnu dan. Cash to cash, alebo ROI nieco vyse 6%, co je cca 9000 eur aj pri zohladneni nesplatenych hypo. Po zapocitani odpisov 4500 eur to bude danovy zaklad zjednodusene 4500 eur, dan 25% cca 1.100 eur.
    Ak mas ROI iba polovicu napr. v mojom pripade by to bolo nie 9000 eur, ale 4500 eur, potom po zaratani odpisov 4500 eur skutocne dan neplatis.
    Rozmyslal som nad tym, ale v ziadnom pripade nesuhlasim, ze nizsi vynos je OK. V mojich cislach 4500 eur navyse znamena kopec veci. Ak by som iba polovicu z toho investoval do bytov a druhu na dovolenky, je to markantny rozdiel.
    A neverim ani tomu, ze nehnutelnost s nizsim vynosom rychlejsie rastie, Je rovnako nadhodnotena ako akcie s p/e >15, vyjadrene exaktne je to akcia s p/e=25 a viac. Inac u akcii priemerne p/e =15 a opacne je to 100/15= 6,66% , tolko k magickemu cislu 6% p.a.
    Drzim palce.

    1. suhlasim, ak platis dan, znamena to, ze si mal zisk, co je presne to co chces. Ked som hladal moje investicne nehnutelnosti a pozeral som sa na lokalitu (napr. aj vzdialenost od mojho bydliska), velkost daneho mesta, dlhodoby trend stahovania do vacsich miest, vysli mi z toho byty v BA a ZA (a par inych miest). Viem ze sa daju kupit byty v inych mestach, s vyrazne vyssou Cap rate, ale moja skusenost je, ze VACSINOU dosiahnes bud jedno (cashflow) alebo druhe (rast ceny nehnutelnosti). Oboje je “zlaty gral” investovania a ak si ho nasiel potom super. Samozrejme za podmienky, ze nemas s manazmentom tychto nhnutelnosti vyrazne viac starosti ako ja (problemovi najomnici, neplatici, caste vymeny najomnikov atd).

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Táto webová stránka používa Akismet na redukciu spamu. Získajte viac informácií o tom, ako sú vaše údaje z komentárov spracovávané.

Back To Top